Quanto costa comprare casa a Milano, quartiere per quartiere. E perché l’inchiesta urbanistica non farà scendere i prezzi
Il faro della procura sulla città crea dubbi sugli investimenti sul mattone del capoluogo lombardo, ma per gli esperti il mercato resterà solido. Anche l’hinterland potrebbe vedere i valori salire nei prossimi anni | Comprare casa e metterla in affitto o prendere un Etf immobiliare? Rendimenti e costi a confronto
L’inchiesta sull’urbanistica milanese può cambiare le dinamiche di mercato dell’immobiliare? Investire a Milano è ancora un buon affare? Sono questi i grandi interrogativi di chi, in queste settimane, sta riflettendo se vale ancora la pena investire nel mattone milanese ora che la procura sta mettendo in dubbio l’intero modello che negli ultimi anni ha contribuito a rendere centrale il capoluogo lombardo nelle strategie degli investitori e, allo stesso tempo, a far galoppare i prezzi grazie a una domanda sempre più dinamica a fronte di un’offerta limitata.
Il rischio più temuto dagli investitori, grandi e piccoli, è che le indagini e gli eventuali processi che ne seguiranno possano danneggiare il brand Milano mettendo in pericolo i loro rendimenti. Come avviene da un anno a questa parte, da quando sono nati i primi filoni d’indagine, la principale paura è l’incertezza sulla durata e sul numero di progettisti e operatori che verranno coinvolti. «Credo che il tema generi due considerazioni», riflette Luca Dondi dell’Orologio, amministratore delegato di Patringest (gruppo Gabetti).
«Oggi ci sono una serie di figure coinvolte nelle indagini, e potrebbero essercene altre in futuro. Finché non si arriverà a un proscioglimento di queste persone, c’è il timore che altri soggetti possano essere tirati in ballo», spiega. Nonostante ciò per Dondi «il brand Milano non scompare, resta forte» ma «con una produzione edilizia destinata a ridursi». Il secondo punto, più ovvio e legato al tema del calo dell’offerta, è quello delle tempistiche. «Inevitabilmente ci sarà un allungamento dei tempi per la costruzione di nuovi immobili a Milano, sia per ciò che è già in fase di realizzazione, sia per ciò che era ancora in fase di programmazione», osserva Dondi.
Come cambia il mercato
È indubbio quindi sia per gli osservatori sia per gli attori del mondo immobiliare che il blocco dei cantieri legato alle indagini abbia come conseguenza diretta l’immissione sul parco immobiliare milanese di meno case di nuova costruzione. Una dinamica che renderà alcune categorie di appartamenti, che oggi vengono scartate dagli acquirenti, più attrattive essendo disponibili in grandi quantità. Dopo il rimbalzo post-pandemia del 2021-2022 del mercato immobiliare, nell’ultimo biennio la dinamica della domanda e dell’offerta ha subito un riequilibrio anche a causa della difficoltà ad accedere ai mutui con il rialzo dei tassi d’interesse.
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Un fenomeno che ha messo ai margini del mercato le case dalle caratteristiche meno apprezzate: «Da settembre 2024 abbiamo notato che immobili come piani terra rialzati o seminterrati, spesso oggetto di operazioni speculative, oggi faticano moltissimo a essere venduti», racconta Vittorio De Caprio, ceo e founder di Santa Tecla Immobiliare. Queste tipologie di appartamenti «sono praticamente ferme, mentre fino a qualche anno fa si vendeva tutto, anche a prezzi alti», aggiunge De Caprio sottolineando che nel giugno 2025 lo stock immobiliare in magazzino è «aumentato del 6% rispetto allo stesso mese dell’anno scorso».
Nel complesso, con il rubinetto delle nuove costruzioni che andrà progressivamente a chiudersi, anche l’usato in buone condizioni - che sarebbe stato messo sul mercato da chi avrebbe voluto acquistare un appartamento nuovo - calerà. E, di conseguenza, nel complesso «l’interesse di chi vorrà acquistare si riverserà su immobili di fascia qualitativamente inferiore», aggiunge Dondi. I pezzi pregiati del parco immobiliare milanese diventeranno quindi quelle poche costruzioni semi-nuove, realizzate negli anni ‘10 del duemila, che finiranno sul mercato.
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Prezzi ancora in rialzo
Nonostante la qualità media dello stock di case diminuirà, però, gli esperti non si aspettano un calo dei prezzi in città. Anzi, a pesare maggiormente sarà la riduzione della quantità di appartamenti sul mercato che dovrebbe portare a un nuovo rialzo dei prezzi seguendo la tradizionale legge della domanda-offerta. «Ci sarà una seconda ondata di crescita dei prezzi anche se la qualità media del costruito sarà più bassa, proprio per effetto della scarsità», ribadisce Dondi. Che aggiunge: «La scarsità crea competizione e la competizione spinge i prezzi verso l’alto».
Nonostante il blocco dei cantieri, la corsa dei prezzi a Milano non si è mai veramente arrestata. Anche nell’anno nero delle compravendite in forte calo, infatti, i valori immobiliari hanno retto. Tanto da aver creato nuove zone di pregio che in passato erano considerate secondarie. «Per esempio, abbiamo recentemente venduto immobili in via Piranesi, zona ex Scalo di Porta Vittoria, considerata periferica fino a poco tempo fa. Il nuovo è stato venduto a 7.300-7.400 euro al metro quadro», racconta ancora De Caprio. Prezzi simili anche per edifici non di nuova costruzione: «In via Cervignano, sempre in zona Porta Vittoria, immobili del 2014, sono stati venduti intorno ai 7.200 euro al metro quadro».
Un trend che, benché su una scala meno alta, si nota anche in zona nord della città. «Nolo ha performato molto bene. Abbiamo venduto nuove costruzioni a 5.500 euro al metro quadro e rivenduto usato quasi agli stessi prezzi. Un’altra zona interessante è Piazzale Accursio-Via Varesina, anch’essa riqualificata: oggi si trovano immobili a 4.500-5.000 euro al metro quadro», continua l’ad di Santa Tecla Immobiliare. Più in difficoltà, invece, le zone centrali dove forse i prezzi hanno raggiunto il picco. «Brera o Isola, per fare un paio di esempi, stanno facendo più fatica: i prezzi richiesti sono alti, spesso 13.000-14.000 euro al metro quadro, anche per immobili non di prima fascia che, infatti, restano invenduti per mesi», spiega De Caprio.
Le differenze tra i quartieri milanesi
La città si distingue ormai tra i classici quartieri centrali e attrattivi, i nuovi centri che richiamano soprattutto acquirenti esteri e alcuni quartieri periferici dove i valori sono in rialzo. Tra i primi ci sono ovviamente Cadorna-Magenta, Castello-Cairoli e Sempione-Arco della Pace, dove i prezzi si sono mantenuti sostanzialmente stabili ed elevati tra 7.500 e 10 mila euro al metro quadrato, con stime che parlano per il 2025 di valori tra gli 11 mila e i 12 mila euro al metro quadrato. Per gli internazionali, secondo l’ultimo report di Gabetti su Milano, spiccano soprattutto i quartieri più moderni e legati ai grattacieli delle grandi compagnie: CityLife e Garibaldi-Porta Nuova-Moscova.
Infine le (ex) periferie dove i prezzi mediamente sono ancora accessibili rispetto al resto della città, ma in cui si stanno registrando trend di crescita significativi e che quindi regalano possibilità di plusvalenze nel giro di qualche anno. È il caso della zona di Lambrate - dove sono presenti nuovi progetti residenziali, anche di lusso, a conferma del fervore che sta vivendo il quartiere - e dei quartieri Bovisa-Dergano, dove i prezzi delle case risultano sostanzialmente stabili, ma con una tendenza in aumento dettata della futura realizzazione del progetto di sviluppo dello Scalo Farini. Le ultime due citate dal report di Gabetti sono Lodi-Corvetto e Ripamonti-Vigentino: aree che stanno già beneficiando dell’influsso positivo delle Olimpiadi, che dovrebbe portare alla rigenerazione dello scalo di Porta Romana, e della riqualificazione in atto da alcuni anni in zona Symbiosis.
La corsa all'hinterland milanese
Con una media al metro quadrato di non meno di 4.000 euro, la città è diventate sempre meno accessibile. Una dinamica che ha già spinto una parte del ceto medio verso l’esterno di Milano. «Se i prezzi aumentano ulteriormente, anche in modo più lieve rispetto al passato, la spinta alla suburbanizzazione sarà ancora più forte e verranno cercate soluzioni in aree di cintura» della città, evidenzia ancora Dondi. Non solo le più tradizionali Monza, Sesto e Gorgonzola, a diventare attrattive negli ultimi mesi stanno diventando anche aree in forte riqualificazione nei dintorni di Milano come Arese, Bollate, Rho, Pero e Lainate: «Tutte zone dove il nuovo sta andando molto bene, tanto da mandare sold out quasi tutti i progetti in costruzione», spiega De Caprio.
Queste soluzioni vengono ricercate da giovani coppie o lavoratori che accettano il compromesso di uscire dal perimetro di Milano pur di investire in abitazioni di nuova costruzione a prezzi a loro accessibili, almeno per il momento. La difficoltà ad avviare nuovi progetti all’interno della città meneghina viste le inchieste e il blocco dei cantieri, infatti, potrebbe far avviare una spirale di rialzo dei prezzi al metro quadro anche nell’hinterland milanese, alimentati poi dai maggiori costi di costruzione per le nuove abitazioni che ormai si aggirano sui 2.000 euro al metro quadrato.
Ma Milano reggerà
Per tornare alle domande iniziali, insomma, l’investimento nel mattone milanese, a oggi, continua a presentare alcune opportunità, seppure diverse rispetto anche solo a quelle degli anni del Covid. «Il danno al brand Milano non è immediato né irreversibile. Questa indagine non compromette il modello Milano nel suo complesso», è sicuro Dondi. Almeno a stretto giro. «Ciò che è stato già fatto ha creato un’inerzia positiva nel mercato che potrà reggere per qualche anno». Se poi «l’indagine dovesse allargarsi troppo o durare per tanti anni, allora ci porremo anche il problema della tenuta del modello nel lungo periodo», spiega l’ad di Patringest.
Il rischio a quel punto non coinvolgerebbe solo Milano, ma tutta Italia: «Il danno che il mercato sta subendo non è localizzato» e perciò «non vedo vantaggi concreti per altre città, perché gli operatori coinvolti sono spesso attivi anche in altri mercati». L’incertezza riguardo anche i soggetti coinvolti sta «generando un’attesa prudente anche su piazze diverse da Milano», motivo per cui «non credo che si registrerà una fuga verso Roma». (riproduzione riservata)
